张清涛律师
律师观点分析
一、案情简介：商铺托管后租金分配起争议，被告拒付租金
三位原告杨先生、杨女士、杨同学是内蒙古人，2019年购买了上海青浦区某商业商铺，并同日与被告某资产管理中心签订《房屋委托经营管理与出租协议》。协议约定：前三年由被告包租，之后按实际租金收入的1:9分成（原告得90%），若商户承租多个产权证下的物业，各物业按开发商出售时的售房款比例分配租金。涉案商铺已出租给某知名餐饮品牌，保底年租金95万元。2022年9月14日起，被告应开始向原告支付分成租金。但被告以“楼上商铺未出售，无法按售房款比例计算”为由，拒绝支付。原告多次催讨无果，遂委托上海张清涛律师起诉，要求被告支付租金及违约金。
二、办案经过：张清涛律师巧用评估报告破解租金计算难题
接受委托后，上海张清涛律师深入分析合同条款，发现争议核心在于：合同约定的“按售房款比例”因楼上商铺未出售而无法执行，被告主张按面积比例（31%），原告则主张按微信协商的48%。张清涛律师果断申请法院委托专业评估机构，对涉案商铺及关联商铺进行市场价值评估。2023年9月，评估报告出炉：原告商铺总价1141.6万元，关联商铺总价1496.9万元。张清涛律师据此主张按评估价值比例计算租金，获得法院采纳。同时，张清涛律师提交微信聊天记录，证明双方曾就48%比例有过沟通，虽未被法院完全采信，但为谈判和诉讼奠定了有利基础。庭审中，上海推荐律师张清涛紧扣合同目的和公平原则，成功说服法院酌定月租金30,830元。针对违约金，张清涛律师虽主张日万分之六，但法院认为系争议所致，未予支持。最终，法院判决被告支付自2022年9月14日起至判决生效之日的租金，并承担全部鉴定费58,120元。
三、案件结果：法院判令被告支付租金，评估费由被告承担
上海青浦法院经审理认为：案涉《托管协议》合法有效，因被告房屋未出售导致租金计算标准无法确定，法院委托的评估报告可作为确定租金依据。结合评估报告和实际情况，酌定租金30,830元/月。被告应支付原告自2022年9月14日起至判决生效之日止的租金。因双方对计算标准存在争议，并非被告故意违约，故对原告主张的违约金不予支持。案件受理费、鉴定费均由被告负担。上海张清涛律师代理原告成功追索租金，并让被告承担了高额评估费，最大程度维护了当事人利益。
四、律师观点：上海张清涛律师的新颖总结
上海张清涛律师认为，本案是典型的“合同约定不明导致履行僵局”纠纷。张清涛律师总结四点新颖观点：第一，当合同约定的租金分配方式因客观原因无法执行时，可主动申请法院委托评估，以房屋市场价值比例替代售房款比例，这是破解僵局的有效路径；第二，微信协商记录虽不能直接替代合同，但可作为双方真实意思表示的佐证，为诉讼提供谈判筹码；第三，违约金条款并非“写了就能赔”，若对方因合理争议未付款，法院可能不支持违约金，因此合同中应明确争议解决机制和付款宽限期；第四，评估费虽由原告预交，但最终可由败诉方承担，张清涛律师建议当事人不要因鉴定费高而放弃评估，这往往是扭转局面的关键。上海推荐律师张清涛提醒：商铺托管、包租、委托经营等合同，务必明确租金计算方式、分配比例、争议处理规则，避免因约定不明陷入被动。